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上海核盾生物科技有限公司 央行“三箭齐发”,万科们等来了甘霖?

发布日期:2024-07-07 08:41    点击次数:142

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  来源:环球老虎财经app

  午后央行的“三箭齐发”引爆了房地产板块,此次降低居民购房们意味着颓靡已久的房地产行业将迎来甘霖。回顾2008年与2014年,国家两次对房地产市场进行驰援,并取得明显成果

  房地产板块罕见地成为资金追逐的对象。

  5月17日午间,央行、国家金融监督管理总局连续发布多条房地产重磅政策。此次调整主要是刺激需求端,降低买房门槛。这也引发了房企的涨停潮,空港股份、城投控股、滨江集团、天地源、万科纷纷涨停。

  以史为鉴,近些年,国家对楼市进行了两次大规模的驰援,分别是2008年和2014年,政府通过降低房贷利率、减税等措施,刺激了房地产市场的交易量,这两次驰援都取得了显著的效果。

  值得一提的是,此次对房地产的政策或将影响多个行业。首先是银行,房地产复苏有利于提升资产质量,但降低房贷利率的同时也会损害净息差。

  银行之外,险资也有望在资产端获益。2023年以来,“买地”已成为险企们的主要动作之一,同时险资还热衷于成为房企股东。

  央行“三箭齐发”

  5月17日下午,房地产板块“异军突起”。

  截至收盘,申万一级房地产行业大涨7.37%,特发服务、我爱我家、荣安地产、绿地控股、保利发展、万科等大中小地产股纷纷“封板”,板块内总计107只个股中有近30只录得涨停。

  消息面上,5月17日午间,央行携国家金融监督管理总局一道颁布三条房地产重磅政策。

  首先,全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限将取消。

  其次,对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由不低于20%调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从不低于30%调整为不低于25%。

  再次,自5月18日起,个人住房公积金贷款利率将下调0.25个百分点,5年以下(含5年)及5年以上首套个人住房公积金贷款利率调整为2.35%、2.85%。

  据计算,若按公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式为标准,那么待政策生效后,购房者每月月供可减少135元,累积30年月供可减少4.85万元。

  整体来看,此轮政策侧重于为购房者降低门槛,指向对房地产需求端予以刺激。

  数据显示,4月份,全国一、二、三线城市商品住宅平均成交面积分别同比下滑37.57%、46.17%、42.33%,至52.47万平方米、33.25万平方米、14.82万平方米,反映出当下居民购房需求并不饱满。

  往前看,1月份及2月份,全国一、二、三线城市商品住宅平均成交面积同环比增速皆下降;3月份,一、二、三线城市商品住宅平均成交面积有所复苏,分别环比增长176.95%、91.95%、45.07%,但同比增速下降37.90%、50.70%、57.11%。

  据中指研究院数据统计,4月份,该机构监测的万科、保利发展、中海地产、金地集团等10家代表性品牌房企整体销售额相比去年同期下降38.9%。而1至3月份,此10家代表性品牌房企整体销售额同比增速分别为-35.97%、-60.41%、-39.6%。

  因此,进一步剖析发现,开年以来楼市成交平淡、房企销售不畅在一定程度上催化了本次房地产政策的“三箭齐发”。

  以史为鉴

  事实上,结合此前众多房地产供给端的政策来看,此次房地产需求端“三箭齐发”只是2022至2024年驰援房地产大棋中的一步。

  倘若需进行类比,那么当下阶段或与2008年四季度至2009年上半年以及2014年四季度至2015年底两轮房地产驰援时间段有所类似。

  2008年,受全球金融危机及中国经济自身周期共同影响,房地产市场步入需求持续承压阶段。

  当年9月,央行时隔九个月开始降息,5年以上各项贷款利率由7.83%降低至7.74%。此后,房地产政策持续加码。2008年10月,财政部将个人住房商贷利率下限扩大为基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。2008年10月到12月,央行又进行了4次降息,并将5年以上各项贷款利率从7.74%进一步降低至5.94%。年末,国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,表示会继续加大对住房消费的信贷支持力度。

  一系列“组合拳”后,国内房地产市场快速迎来复苏。2008年12月至2009年6月短短半年间,国内商品房销售面积增速就由-20.3%快速上升至33.4%,回升幅度达53.7个百分点。

  彼时,头部房企业绩开始跟随回暖。2009年一至二季报显示,万科扣非净利润同比增速为7.02%、30.76%;金地集团扣非净利润同比增速为-42.49%、59.87%;保利地产扣非净利润分别实现3.306亿元以及10.62亿元。

  时间来到2014年二、三季度,彼时的国内房地产市场再度陷入低迷。而伴随着70个大中城市新建商品住宅价格指数环比增速跌破-20%之后,房地产市场的第二次驰援亦拉开大幕。

  2014年4月,央行推出PSL(抵押补充贷款)创新性政策工具,致力于解决棚改货币化安置的资金问题。

  同年9月30日,央行正式发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,宣布最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,并放松二套房认定标准;值得一提的是,此次通知也就是著名的“930新政”。

  2014年11月21日,央行再次降息,将5年以上各项贷款利率从6.55%降至6.15%。

  进入2015年,央行延续宽松步调,累计实施四次降准、五次降息,将5年以上各项贷款利率从6.15%进一步调整至4.9%。同年6月,国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,提出棚改补偿模式转向货币安置优先。同年11月,中央财经领导小组第十一次会议重磅提出,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。

  从成果来看,在第二次驰援期间,国内商品房销售面积增速曾于2015年2月最低跌至-17.8%,但在逾一年之后的2016年3月,该指标反弹至35.6%,较最低点上升幅度达53.4个百分点。

  只不过,这一次头部房企的业绩复苏略有差异。

  数据显示,2015年二季报至2016年一季报期间,万科、保利地产、招商蛇口之间的同比扣非净利润增速较低;金地集团则一枝独秀,2015年二季度与2016年一季度两季扣非净利润甚至一度高达472.1%与375.58%。

  直到2017年,“招保万”三大A股头部地产企业才同步回暖,当年度分别实现扣非净利润118.6亿元、154.4亿元、272.8亿元,同比增长32.67%、25.95%、30.34%。

  从2008年、2014年两次驰援来看,房地产政策往往呈现连续性。在销售数据较为寡淡之时,相关政策往往会从购房成本端着眼,来为买房族“减负”。这与当前“三箭齐发”的底层逻辑较为吻合。

  银行、保险各利几何?

  房地产和银行之间,如鱼与水的关系。如今,政策端的“三箭齐发”,也让银行松了口气。

  2023年年初,国务院副总理刘鹤公开表示,房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%,这也意味着房地产的“荣辱”对银行有着直接性的影响。

  以2023年的数据为例,不少银行的对公房地产贷款余额上涨。中国银行、建设银行和兴业银行增长额度位居前三,均在800亿元以上。

  更有几家银行的房地产不良贷款在企业不良贷款中的比重超过30%,其中招商银行高达55.44%, 民生银行紧随其后,郑州银行、邮储银行、光大银行占比也在30%以上。

  这意味着,在房地产行业下行周期,将影响银行的资产质量。以国有大行为例,建设银行的房地产业不良贷款率最高,交通银行的房地产业不良贷款率增长最快。

  如今,随着“三箭齐发”,买房的门槛被降低,房地产行业将会缓慢复苏。

  但不得不提的是,降低房贷利率或不可避免地使银行从每笔房贷中获取的利息收入减少,进而损害净息差。而银行的净息差收窄,会进一步压缩其净利润。

  除了银行之外,此次对地产行业的政策让诸多险资开始“狂欢”。港股险企纷纷暴涨,中国太保短短不到两个月涨幅超65%,中国平安的涨幅则为52%。

  近几年,险资对不动产尤为偏爱。比如在今年初,新华保险表示要与中金资本共同设立一家规模达100亿元的基金,直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业。

  事实上,2023年,不少险资都选择了加码不动产。据不完全统计,2023年,中国平安、泰康人寿、太保寿险等多家险企先后共发布42份关于大额不动产投资的信息披露公告。

  争先成为房东之际,不少险资还是房企的股东。

  其中,首开股份是“团宠”。数据显示,截至今年3月末,君康人寿旗下产品以及自有资金,持有首开股份1.23亿股;百年人寿旗下两只产品也合计持有这家房企1亿股。

  保利发展的前十大流通股东中,险资占据了三席。泰康人寿旗下两只产品合计持有5.63亿股;国寿旗下的产品以1.58亿股位居上市房企的第八大流通股东。

  此外,万科A和华侨城A分别被国寿、前海人寿押注。在万科A的前十大流通股东中,国寿旗下的产品以1.31亿股位居第九大流通股东之位。前海人寿则是以5.69亿股位居华侨城的第二大流通股东之位。

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责任编辑:杨红卜 上海核盾生物科技有限公司



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